Od 2015 roku spółka Towarzystwa Budownictwa Społecznego nie postawiła żadnego nowego bloku na terenie Żyrardowa. Zainteresowanie mieszkaniami z zasobie spółki ciągle nie maleje, a ta nie pozostaje w uśpieniu. O planach na najbliższe lata i sytuacji TBS w Żyrardowie rozmawiamy z Grzegorzem Aliszewskim.
Panie Prezesie, czy zwiększenie zainteresowania rynkiem nieruchomości przekłada się na działanie Towarzystwa Budownictwa Społecznego?
Rzeczywiście Żyrardów stał się interesującym dla deweloperów miejscem, co w pewnym okresie spowodowało, że grupa mieszkańców naszych zasobów, której możliwości finansowe na to pozwalały, w jakiś sposób dążyły do własności. W naszej polskiej tradycji gdzieś się utarło, że jednak chcemy dochodzić do tej własności, która też wynika z określonych potrzeb, na przykład chęci powiększenia przestrzeni lokalu, a my z racji ustawy, nie możemy budować lokali większych, niż 70 m2. Nie możemy tym samym budować stumetrowych apartamentów, przy wykorzystaniu środków pomocowych państwa, czyli np. korzystać z preferencyjnego kredytu. To być może też powodowało chęć rozpoczęcia np. budowy domów w większej ilości. Skutkiem tego jest fakt, że w skali roku około 10-12 osób rozwiązywało z nami umowę. Ten niewielki ruch rzeczywiście był. Natomiast zainteresowanie wciąż jest duże i gdybym dzisiaj posiadał środki, podejrzewam, że rocznie chętnych na wynajmem mieszkania w żyrardowskim TBS-ie jest co najmniej między 50 a 100 osób. Dziś wniosków, które są składane mimo żadnych gwarancji przyznania mieszkania, mam około 160. Ja tym osobom nie jestem w stanie nic zagwarantować.
Do kogo skierowana jest Państwa oferta?
Rozwiązanie, które proponuje TBS, to oferta szczególnie dla osób młodych, ale nie tylko. Przede wszystkim dla osób, które są aktywne zawodowo, są ambitne i chcą mieszkać w godnych warunkach. Stać je na to, żeby płacić troszeczkę większy czynsz, ale one są na tyle wydolne ekonomicznie, że stać je było na niewielki, stosunkowo do zakupu mieszkania, wkład własny, tak zwany partycypacyjny i spłacanie regularnie należności wynikających z umowy najmu czyli czynszu i mediów. Natomiast z ubolewaniem stwierdzam, że spółka od 2013 roku nie podjęła żadnej realizacji, pomimo dużego zainteresowania wśród mieszkańców, które jest cały czas. Deweloperzy na rynku działają, ofert na mieszkania własnościowe jest bardzo dużo, a my mamy cały czas chętnych, którzy ubiegają się o mieszkania, pomimo że nie dysponowaliśmy lokalami. My powoli jednak zmieniamy mentalność jako Polacy, czyli już nie wszyscy chcą mieszkać „na swoim”, a bardziej zależy im na tym, żeby po prostu godnie mieszkać, w dobrych warunkach. Tak obecnie funkcjonuje większość państw zachodnich – Niemcy czy Francja, gdzie te mieszkania na wynajem są bardziej atrakcyjne. My z racji tego, że jesteśmy spółką gminną, realizujemy pewne zadania i nie ukrywam, że TBS jako spółka nie jest w stanie sama znaleźć środki finansowe na budowę budynku. My możemy korzystać czy z kredytu preferencyjnego, czy częściowo z wkładów najemców czyli partycypacji, ale zawsze miasto musi się do tego dołożyć. Ze względu na ogólny wzrost cen, potrzeby finansowe stawały się coraz większe, a miasto realizowało inne zadania, które uniemożliwiały powstanie kolejnych budynków. W 2015 r. Rada Miasta Żyrardowa podjęła uchwałę, z której wynikało, że wyraża zgodę na przeniesienie własności działki przy ulicy Parkingowej na rzecz budowy kolejnego bloku TBS. Niestety decyzje ówczesnego Prezydenta spowodowały, że do tej realizacji nie doszło, natomiast dziś wraz z Prezydentem próbujemy wrócić do kontynuowania tych dobrych tradycji TBS-ów, czyli budowania nowych budynków. Oczywiście jest to uwarunkowane tym, że miasto pozyska środki zewnętrzne. Więc istotą tego całego zamierzenia jest to, czy Miastu uda się skorzystać w tej chwili z bardzo dobrych programów rządowych wsparcia dla gmin, a są takie dwa. Jeden z nich realizuje Bank Gospodarstwa Krajowego, gdzie miasto może otrzymać ok. 5 milionów bezzwrotnego grantu, zaś drugie źródło zakłada wsparcie do 10% inwestycji z Krajowego Zasobu Nieruchomości i tu mówimy o grancie w wysokości około 1,6 mln zł. Czyli łącznie możemy mówić o prawie 7 mln zł dofinansowania ze środków, które pozyska miasto i przekaże na działania budowy TBS. Jeżeli uda się pozyskać wszystkie te środki, jest szansa, że zbudujemy kolejne 48 lokali. Zakładamy, że potrzebujemy ok. 18 miesięcy na wybudowanie i oddanie takiego budynku.
Wspomniał Pan, że nowy budynek powstanie na Parkingowej, czy w związku z tym ta estetyka zostanie zachowana?
Tak, będzie korespondował z dwoma budynkami, które obecnie posiadamy. Oczywiście to miejsce będzie trochę zróżnicowane urbanistycznie, bo w tym samym miejscu operują trzy podmioty – my, jako TBS i dwa podmioty deweloperskie. Każdy buduje w innym stylu. Można powiedzieć, że ogólnie w tym trójkącie, który się tam znajduje, powstanie mikro dzielnica miasta. Cały ten obszar będzie zabudowany.
Ile będzie kosztować budowa nowego budynku?
Na koszt inwestycji nie składa się tylko samo wybudowanie domu, ale koszt poniesiony z tytułu zakupienia działki, dokumentacja, etc. My szacujemy, że łącznie nie przekroczy 16 milionów złotych. Oczywiście przetarg dopiero pokaże, jaka cena będzie ostateczną.
Tym bardziej, że ceny materiałów budowlanych mocno poszły w górę…
Docierają do nas takie informacje, że w tej chwili trochę stabilizuje się ta sytuacja, chociaż żyjemy w tak dynamicznych czasach, że każdy ruch, nawet zewnętrzny, powoduje odzew ruchu wewnętrznego.
Wracając jeszcze do nowego budynku, wspomniał Pan, że będzie 48 mieszkań, a ustawa poniekąd decyduje, jakiej wielkości będą te mieszkania. Zatem na jakie mieszkania będą mogli liczyć nowi najemcy w tym konkretnym budynku?
Minęło prawie 6 lat od wstępnych rozmów na temat budowy tego budynku. Zleciliśmy wykonanie dokumentacji, która powstała w 2017 roku, w tym samym roku uzyskaliśmy pozwolenie na budowę, czyli na tamtym etapie naszych analiz, na podstawie wniosków, które do nas wpływały, było dosyć duże zapotrzebowanie na lokale większe. Czyli w tym budynku, około 50% lokali, to mieszkania 3 pokojowe, od 60-70 m2. Pozostała część to będzie gdzieś około 50 m2, dwupokojowe. Oczywiście to też się wiąże z większym wkładem partycypacji, która jest uzależniona od wielkości mieszkania i kosztów, jakie będziemy ponosili w trakcie realizacji. Zakładamy, że partycypacja będzie wynosiła między 50-70 tys., czyli około 1000 zł za m2. W porównaniu z cenami, które oferują deweloperzy, to wcale dużo nie jest. Bo jeżeli mówimy teraz o cenach zakupu rzędu 7 tys. zł za m2 w Żyrardowie, to łatwo policzyć, że pięćdziesięciometrowe mieszkanie w stanie deweloperskim to koszt rzędu 350 tys. zł, plus do tego własna adaptacja. Tym bardziej, że partycypacja jest zwrotna w przypadku, gdy najemca zdecyduje się zrezygnować z mieszkania i zgodnie z ustawą, podlega waloryzacji.
Podczas jednej z ostatnich Komisji Mieszkaniowych dowiedzieliśmy się, że PGM zadłużony jest na 6 mln zł. Czy TBS też boryka się z takimi problemami?
Mam dosyć duże doświadczenie z mieszkaniami komunalnymi, bo od 2011-2015 roku pełniłem funkcję członka zarządu w PGM, czyli właśnie spółki, która zarządza mieniem komunalnym i wiem, że ta problematyka zadłużenia jest dosyć złożona. Natomiast problem tkwi w instrumentach, które są stosowane. Ja jako zarządzający miejskim TBS, stosuję kaucje, które nie są stosowane w zasobie komunalnym. To jest kwota, która pozwala mi reagować w momencie, gdy najemca ma jakieś problemy. Ja mam jego pieniądze, które w przypadku jakichś problemów finansowych są w obrocie. To jest dwunastokrotność miesięcznego czynszu. Jeżeli czynsz mamy dzisiaj na poziomie 11 zł za m2 [od 2022 r.], to przy mieszkaniu 50 metrowym mamy w obrocie 6 600 zł. Po drugie mamy partycypacje, czyli gdy okazuje się, że mieszkanie jest w bardzo złym stanie, a zdarzają się takie przypadki i dochodzi nawet do odebrania mieszkania decyzją sądu, to ja w dalszym ciągu mogę zabezpieczyć sobie roszczenia z tytułu wniesionej partycypacji. I to jest wyłącznie kwestia monitorowania działań w odpowiednim czasie, żeby nie dopuścić do sytuacji, gdzie wartość zobowiązania najemcy przekroczy wartość najmu. Zadłużenie moich najemców ogółem do wszystkich należności w roku, kształtuje się na poziomie 2%. Kwotowo mówimy o jakichś 100 tys. zł. W porównaniu z milionami, które są w PGM, to niska wartość. I to też jest odpowiedź, dlaczego powinniśmy odchodzić od mieszkań komunalnych. Tam proces wygląda inaczej – mamy najemcę, który nie wpłacił kaucji. Dajemy mu mieszkanie, ale on nie wpłaca partycypacji. Co prawda nie są to mieszkania o bardzo wysokim standardzie, ale jest część budynków z pełnym wyposażeniem. I w momencie, gdy miasto nie dysponuje żadnym narzędziem i załóżmy Pani wynajmuje lokal, jest Pani niewypłacalna, ale Pani tam mieszka, to zanim ruszy procedura sądowa, zapadnie decyzja, która najczęściej mówi o przyznaniu lokalu socjalnego, to minie mnóstwo czasu, a zadłużenie rośnie. Najemca nie płaci, a dalej korzysta na przykład z mediów, za które w pierwszej kolejności straty ponosi Miasto, a dopiero później stara się egzekwować należności wynikające z tytułu najmu. U mnie takiej sytuacji nie ma. Nie dochodzi do sytuacji, w której najemca jest niewypłacalny. I dlatego uważam, że Miasto powinno skupić się dzisiaj nie na budownictwie komunalnym, ale ten strumień potrzeb kierować do TBS-u. Oczywiście, nie wszyscy spełniają warunki wynajmu mieszkania w TBS i jesteśmy to w stanie szybko zweryfikować, bo składając wniosek o przyznanie mieszkania, najemca składa deklaracje i dostarcza zaświadczenie z Urzędu Skarbowego o dochodach.
Odejście od mieszkań komunalnych w Żyrardowie wiąże się z przedstawieniem ze strony TBS-u atrakcyjnej oferty, a jak Pan wspomniał, od 2015 roku żaden nowy budynek nie powstał.
Jestem prezesem spółki komunalnej, ale muszę myśleć również biznesowo. Celem każdej spółki jest rozwój, bo to jego podstawa. Problemem jednak są środki. Dzisiaj na szczęście ruszyło to o tyle, że jest szansa na pozyskanie środków zewnętrznych. Inaczej mówiąc – Miasto nie poniesie być może żadnych kosztów w budżecie, a jeśli już, to jest to kwota minimalna w skali całej inwestycji. Jeżeli te programy by się nadal utrzymały i okazałoby się, że rząd dalej je oferuje, to będziemy w stanie zrealizować zakładaną inwestycję. Bardzo chciałbym w przyszłości wrócić do rytmu sukcesywnego budowania, bo to też stanowi o rozwoju spółki czy o bezpieczeństwie ekonomicznym. Przyczyniamy się niewątpliwie do wzrostu atrakcyjności miast podnosząc jakość mieszkaniową. Jesteśmy też swego rodzaju alternatywą dla deweloperów, między innymi ze względu na koszty. Tyle, że problem główny polega na tym, że dzisiaj deweloper ma ofertę, a TBS jeszcze tej oferty nie ma. Mamy nadzieję, że taka oferta szybko się pojawi i dobrze by było, żeby była stała. Statystyki w Polsce są bezwzględne – mieszkań wciąż brakuje, stąd też takie ceny. Jeżeli wszystkie fronty się połączą, może w perspektywie 10-15 lat stanie się tak, że wypełnimy tę potrzebę. Ale oczywiście nie mogą temu towarzyszyć żadne bańki spekulacyjne, bo to powoduje, że żyjemy dzisiaj w totalnej niepewności. Przygotowując dziś inwestycję nie wiem, jak to się skończy. Nie mam pojęcia, czy za jakieś godziwe pieniądze ktoś przyjdzie i mi to zrealizuje.
Stąd moje ostatnie pytanie, czy możemy mówić o jakiejkolwiek pewności, że w perspektywie powiedzmy najbliższych 2 lat pojawi się nowy budynek TBS?
Nie, ja to warunkuje wieloma aspektami. Po pierwsze możliwością skorzystania ze źródeł rządowych. Po drugie przyznaniem kredytu, bo może się okazać, choć BGK jest naszym głównym bankiem, z którym współpracujemy, że odmówią udzielenia pożyczki z jakichś powodów. Wykluczam tę możliwość, ale nie mogę zaręczyć, bo dopóki nie będzie podpisu, nic nie jest pewne. Dlatego nie mogę wprost powiedzieć, że TBS w 2023 r. odda do użytku 48 lokali. Ja mogę jedynie zapewnić, że dziś robię wszystko, żeby to się wydarzyło.
