Ostatnie lata pokazały, że Polacy chętnie kupują nieruchomości. Od początku pandemii w powiecie żyrardowskim nowe budynki wyrastają jak grzyby po deszczu, a oferta deweloperów dynamicznie się rozwinęła. Czym jest dziś nieruchomość – gwarantem stabilizacji życiowej czy dobrą inwestycją? O tym rozmawiamy z Łukaszem Gilisem, agentem nieruchomości i właścicielem biura RE/MAX Family.
Jak dziś wygląda rynek nieruchomości?
Nie da się jednoznacznie odpowiedzieć na to pytanie. Jest wiele aspektów, które na rynek nieruchomości wpływają.
Obecnie na rynku nieruchomości rządzą podwyżki, a mieszkań wciąż brakuje. Czy wzrost zainteresowania wpływa na podwyżki mieszkań?
W tej chwili wzrost cen faktycznie wynika z większego zainteresowania. W Polsce nigdy nie było sytuacji, by podaż była większa niż popyt. Polska nie stoi mieszkaniami. Gminy również mają duże problemy z lokalami mieszkalnymi. Szacuje się, że w tej chwili w Polsce jest około 1,1 mln mieszkań do wyburzenia, które nie spełniają warunków mieszkaniowych, a ciągle są w użytku przez najemców. To pokazuje, że zapotrzebowanie jest bardzo duże.
Wracając jednak do wzrostu cen. Duże zainteresowanie nieruchomościami nie wpływa jedynie na koszt samych mieszkań, bo tu trzeba sięgnąć niżej. To jest wzrost kosztu gruntów, którymi deweloperzy i inwestorzy są dużo bardziej zainteresowani. Zdrożały koszty pracy i materiały budowlane. To wszystko wpływa na wyższą ceną mieszkań, choć dalej nie zaspokaja potrzeb rynku. W Żyrardowie widzimy kolejnych nowych inwestorów, bo takie też jest zapotrzebowania. Ludzie wybierają Żyrardów, bo jest dobrze skomunikowany. Łatwo dostać się zarówno do Warszawy jak i Łodzi. Mamy linie kolejowe i autostradę. A ceny ciągle są daleko niższe niż w Warszawie czy Grodzisku. Choć proporcjonalnie wzrost cen mamy większy niż w Grodzisku, bo tam rynek w pewnym sensie się nasycił. Dojazd też pozostawia wiele do życzenia. Są korki, a pociągiem jedzie się tyle samo czasu co z Żyrardowa.
Dlaczego tak bardzo zależy nam na kupnie nieruchomości?
Szacuje się, że w Polsce 80% mieszkań jest w posiadaniu właścicieli na mocy umów spółdzielczych lub własnościowych. To bardzo wysoki poziom w zderzeniu z całą Europą Zachodnią, gdzie ludzie chętniej wynajmują mieszkania. Wydaje mi się, że mieszkanie jest dobrem tak rzadkim, że wiele osób chce je po prostu mieć.
Głośno mówi się też o tym, że dziś zakup nieruchomości to dobra inwestycja. Lepsza niż trzymanie oszczędności w banku.
Zawsze nieprzemyślany zakup może przynieść stratę. Jednak ten wzrost zainteresowani
a inwestowaniem w nieruchomości zauważalny jest już od kilku lat. To właśnie wtedy nastąpiła poprawa warunków finansowych Polaków. Pandemia również nie pozostała tu bez znaczenia, bo nagle okazało się, że ludzie zostali zamknięci w swoich mieszkaniach. I choćby to było największe mieszkanie, to ciągle było zamknięciem. Do tego jeszcze doszła praca w domu, nauka zdalna. Zaczęliśmy marzyć o większej przestrzeni. Nagle zapragnęliśmy większych mieszkań. Ci, którzy mogli sobie na to pozwolić, zaczęli rozważać mieszkania z ogródkiem, segmenty. Może to zabrzmi kuriozalnie, ale to właśnie w tym momencie niektórzy stwierdzili, że to najwyższy czas, by wyprowadzić się od rodziców. To spowodowało nie tylko napływ kolejnych potencjalnych kupujących, ale też zainteresowanych najmem. Rynek najmu nawet niewielkich mieszkań się odmroził. Nagle niektórzy zapragnęli mieć też swój kawałek działki, jakiś grunt, gdzie można by było wyjść z domu, odpocząć, spędzić czas, a może w przyszłości też coś wybudować. Dążymy do polepszenia warunków bytowych. Oszczędności Polaków w czasie pandemii wzrosły kilkukrotnie, właśnie przez to, że nie mieli możliwości wydawania pieniędzy na rozrywkę, wyjazdy. Prawdą jest, że inflacja, z którą się ostatnio zmagamy powoduje, że nie opłaca się trzymać pieniędzy na koncie, a nie na darmo mówi się też o tym, że największe majątki wyrosły na nieruchomościach. Mieliśmy też najtańsze kredyty w historii. I choć one już zaczęły drożeć, to nadal są bardziej opłacalne niż lokaty. Mimo iż nowe budynki ciągle wyrastają, tych mieszkań nadal będzie brakować. Nikt nie jest w stanie powiedzieć, czy ten rynek kiedykolwiek się nasyci, bo my ciągle chcemy poprawiać swoje warunki życiowe.
Dlaczego ludzie chętniej decydują się na zakup mieszkań lub domów w mieście?
Bo w Polsce ciągle najpierw buduje się domy, a dopiero później zastanawia się nad odpowiednią infrastrukturą. Więc rodziny i ludzie planujący rodziny będą szukać rozwiązań, optymalnych pod kątem domowej logistyki.
Jakich mieszkań poszukują kupujący? Czy wzrost liczby deweloperów w miastach świadczy o tym, że głównie poszukujemy mieszkań na rynku pierwotnym? Czy zainteresowanie rynkiem wtórnym jest równie wysokie?
Nie można tego tak generalizować. W samym Żyrardowie widać różnice cen między centrum, osiedlem Wschód czy osiedlem Batorego. To kompletny misz-masz. Warunki, które wpływają na cenę to wiek budynku, kondygnacja, standard, wielkość mieszkania i stan budynku. Nie bez znaczenie jest też fakt, czy budynek ma windę. Jeśli jest winda, to teoretycznie kondygnacja nie powinna mieć dla nas większego znaczenia. Jeśli jednak mówimy o starym budynku, w którym funkcjonują zsypy, to też obniża wartość rynkową mieszkania. Nadal pierwsze piętro cieszy się dużym zainteresowaniem w przeciwieństwie do trzeciego i czwartego w blokach bez windy. To wszystko zależy od możliwości finansowych klienta. Ten, kogo stać, wybiera mieszkanie z dobrą komunikacją, miejscem parkingowym, garażem podziemnym…
Czyli w łatwy sposób można powiedzieć, jakich mieszkań ludzie szukają w Żyrardowie – duże, przestronne, z miejscem parkingowym, windą.
To na rynku pierwotnym. A warto podkreślić, że jeszcze kilka lat temu mieszkanie na rynku pierwotnym w stanie deweloperskim to było 2/3 kosztów finalnych całego mieszkania. Biorąc pod uwagę wzrost kosztów pracy i materiałów budowlanych to bardzo często 3/5, a w wielu przypadkach, chcąc osiągnąć wysoki standard wykończenia, mówimy o wykończeniu w kwocie zakupu mieszkania. To właśnie wzrost kosztów materiałów i robocizny spowodował, że finalny koszt zakupu mieszkania w stanie deweloperskim jest wyższy. Na rynku wtórnym sytuacja jest inna. Mieszkania może są tańsze, ale ceny rynku pierwotnego również windują warunki na rynku wtórnym. Nie można też porównać cen mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym, nie biorąc pod uwagę kosztów utrzymania. Nowe budownictwo gwarantuje nam niższe koszty utrzymania, brak funduszu remontowego. Z tym musimy się zmierzyć, chcąc zainwestować w mieszkanie na rynku wtórnym. Ale za to często na rynku wtórnym nie musimy inwestować w wykończenie mieszkania.
Można za to powiedzieć, że jeszcze przed 2008 rokiem inwestor szukał bardzo przestronnych mieszkań i deweloperzy decydowali się takie budować. Później przyszedł kryzys gospodarczy, który spowodował między innymi, że deweloperzy z tymi największymi mieszkaniami po prostu zostali. Dziś możemy powiedzieć, że klienci chętnie szukają mieszkań, które składają się z salonu z aneksem kuchennym i dwiema sypialniami. Obecnie już nawet pary, które nie mają dzieci dbają o to dodatkowe pomieszczenie, które albo jest potencjałem dla powiększającej się rodziny, albo będzie stanowić miejsce do pracy. To też mieszkania około 60 m2. To taki przedział produktu mieszkaniowego, na który wiem, że będzie popyt. Oczywiście to wszystko zależy też stosunku jakości do ceny.
Kto dziś szuka mieszkań w Żyrardowie?
Przekrój potencjalnego klienta jest bardzo duży. To są rodziny z dziećmi, które chcą poprawić swój komfort życia, to są młodzi ludzie, którzy szukają pierwszego mieszkania, by wyprowadzić się od rodziców, ale też inwestorzy, którzy poszukują mieszkania pod wynajem. Co ciekawe coraz więcej osób rozgląda się za mieszkaniami na tzw. wynajem krótkoterminowy, znany nam z różnych popularnych portali turystycznych. Takie wynajęcie mieszkania zamiast pokoju hotelowego. Powoli zaczyna się to pojawiać w Żyrardowie i… działa.
A mogłoby się wydawać, że oferta hotelowa Żyrardowa jest bogata jak na potrzeby naszego miasta.
To zależy też, jakie są preferencje inwestora. Niektórzy chcą mieć stabilnego najemcę na kilka lat, inni chcieliby wyższy zysk kosztem częstszego wynajmu. Ja też wychodzę z założenia, że lepiej jest zainwestować w dwa mniejsze mieszkania, bo zawsze któreś będzie wynajęte, niż inwestować w jedno większe i martwić się o znalezienie potencjalnego najemcę. Co ciekawe w większych miastach przed pandemią ogromnym zainteresowaniem cieszyły się mniejsze mieszkania o niższym standardzie, które na potęgę były wynajmowane przez studentów i pracowników sezonowych. Obecnie po zmianach wynikających z pandemii okazuje się, że rynek tych mieszkań nie wchłonął, więc właściciele zmuszeni byli podnieść standard tych mieszkań, by ponownie móc liczyć na ich wynajem.
Czy w minionym roku zauważył Pan wzrost zainteresowania nieruchomościami np. w Wiskitkach, którym przywrócono prawa miejskie?
To, że Wiskitki odzyskały prawa miejskie z pewnością wpłynie na zainteresowanie tą lokalizacją. To bardzo dobrze skomunikowana miejscowość. Na pewno Wiskitki zyskały na popularności nie tylko w minionym roku, a w ciągu ostatnich kilku lat. Warto wyjaśnić, że atrakcyjność danych gruntów wiąże się z jakością ich skomunikowania z dużą aglomeracją. Pamiętam, że w 2004 roku klient, który chciał mieć dobry dojazd do Warszawy wybierał nieruchomości maksymalnie do granicy Nadarzyna. Wszystko to, co było dalej, przestało być atrakcyjne. Już rok później atrakcyjny stał się Grodzisk Mazowiecki. Od kilku lat to się przesuwało aż doszło do Mszczonowa, do powiatu żyrardowskiego. I choć dziś Wiskitki to niewiadoma pod kątem budowy CPK, czas atrakcyjności pod kątem budowania i kupowania nowych nieruchomości ciągle jeszcze jest przed tą gminą.
Czy informacje o budowie CPK wpływają na ruchy kupujących nieruchomości w naszym powiecie?
Klienci, którzy proszą mnie o radę lub poszukują nieruchomości, często pytają, jak postrzegam potencjał inwestycyjny tych nieruchomości. A to trochę jak wróżenie z fusów. Teoretycznie można doszukiwać się w tym szansy, że dzięki temu nieruchomości wokół CPK zyskają na atrakcyjności. Pojawia się jednak pytanie, czy budowa tak wielkiego obiektu nie zakłada budowy hoteli i nieruchomości, które zapewnią potrzeby pracowników i korzystających z CPK. To trochę jak z Suntago. Wszyscy liczyli, że będą to tereny z dużym potencjałem inwestycyjnym pod kątem turystyki, a inwestor sam zadbał o odpowiednią bazę noclegową. Normalnym jest, że potencjalny inwestor dba, by w zakresie jego działań każda złotówka pozostawała u niego, a nie rozeszła się po okolicy. Jest też druga grupa ludzi, którzy obawiają się budowy CPK – czy dane grunty będą pozwalały na odpoczynek, stworzenie spokojnego domu lub czy choćby w przeszłości będą atrakcyjne do sprzedaży. Po co komuś działka, której nie będzie można wykorzystać? Na razie nic nie wiemy. Widać już jednak, że ludzie powoli zaczynają uciekać z jednej strony na drugą, dzięki czemu na atrakcyjności zyskała gmina Żabia Wola.